2023上半年中國住房租賃市場發展報告-新華網
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2023 07/20 10:22:46
來源:新華網

2023上半年中國住房租賃市場發展報告

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  核心觀點

  政策:相關政策主要集中在完善保障性租賃住房落地細則、加大金融支持力度以及支持租房提取公積金政策三個方面,旨在解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。

  行業:住房租賃市場主體活躍度較高,一批保障性租賃住房項目、市場化項目集中落地,且項目多分布于一線城市。同時企業層面通過品牌合作、產品迭代、服務迭代等方式提升企業自身競爭能力。金融方面,銀行信貸、住房租賃產業基金、REITs等多渠道齊發力。

  市場:上半年重點40城中絕大多數城市租房成交量上升,房源成交周期先升后降。上半年租金水平相對穩定,二季度季節性小幅上漲,但上半年總體仍略低于去年同期水平。

  展望:預計下半年市場熱度先升后穩,7月或8月迎來全年租賃市場熱度高峰。政策層面,保障性租賃住房政策繼續完善,供需兩端的金融支持力度加大。行業層面,住房租賃新項目、新品牌將陸續推出,住房租賃機構化率提升。

  一、2023年上半年住房租賃市場運行情況

  (一)整體情況:市場活躍度上升,二季度住房租金季節性小幅上漲,但上半年租金總體略低于去年同期水平

  上半年住房租賃需求保持旺盛,遵循傳統的市場規律,兩個市場旺季如期而至。由于房源供應量的增加,房源成交周期先升后降,不過相比于去年,今年上半年房源成交周期總體有所延長,租客對于租金的議價能力提升。今年上半年市場租金水平保持相對平穩,二季度季節性小幅上漲,但上半年總體略低于去年同期水平。

  從需求特征來看,隨著保障性租賃住房發力,機構化房源供應增加并受到新市民、青年人的青睞;租客對兩居室、60-90平米房源的需求保持旺盛,一居室、60平米以下房源占比同比略有減少。同時,隨著租客在租賃市場停留時間拉長,租客年齡呈現增長趨勢,大戶型需求逐步增強,整體租賃需求走向多元化。

  1.租賃市場活躍度顯著提高,成交量同比增加超10%

  上半年兩個租賃市場旺季如期而至,市場活躍度高于去年同期。住房租賃客群以新市民、青年人為主,租賃市場的活躍度與大城市新市民、青年人的安居就業緊密相關。隨著經濟活躍度提升,上半年住房租賃市場熱度高于去年同期。根據貝殼研究院數據,2023年上半年重點40城租賃成交量比去年同期增加15.5%。從月度來看,春節后返城務工人員租賃需求集中釋放,推動2月重點40城租賃市場活躍度快速升高,迎來春節后租賃市場旺季。5、6月高校畢業生開始集中進入租賃市場,租賃市場活躍度連續環比上升,租賃市場開始進入畢業季租賃旺季,上半年租賃市場在6月達到上半年月度峰值。

  2.租金水平相對平穩,二季度季節性小幅上漲,但上半年總體略低于去年同期租金水平

  上半年住房租金水平相對平穩,但仍低于去年同期租金水平。住房大數據監測系統核心40城市住房租金指數顯示,與上年末相比,上半年重點40城住房租金綜合指數上漲2.14%。但與去年同期相比,住房租金水平微跌了0.63%。具體看,上半年租金走勢呈N字形。1月份住房租金綜合指數環比上漲了2.72%,但2月和3月環比分別下跌了1.33%和0.4%,4-6月份住房租金又有所回升,環比分別微漲0.36%、0.33%和0.49%。

  圖1 重點40城住房租金綜合指數

  同樣,貝殼研究院數據顯示上半年租金成交價保持相對平穩,不過仍略低于去年同期。從租金成交價水平來看,2023年上半年重點40城月租金水平為36.6元/平米,比去年上半年下跌1.2%;套均月租金為2896.3元/套,與去年同期基本持平。雖然住房租賃市場活躍度較高,但隨著住房租賃市場個人業主房源、住房租賃企業房源供應量的持續增加,租金成交價水平整體低于上年同期。從成交價月度租金指數來看,除4月外,其余月份租金指數均環比穩中微漲。不過與上年同月相比,上半年各月租金同比仍下跌,跌幅在1.0%-2.4%之間。

  圖2 重點40城租金指數

  3.中小戶型需求旺盛,兩居室成交占比最高

  上半年租賃成交中兩居室、60-90平米房源占比最高。根據貝殼研究院數據,2023年上半年重點40城兩居室成交占比最高,占比40.8%,其次為一居室,占比27.9%;租賃成交中面積段為60-90平米的占比達到35.2%,其次為60平米以下,占比為31.5%。對比去年同期,2023年上半年租賃成交結構相對穩定,租客對于一居室、兩居室的小戶型租賃房源需求仍保持旺盛。一居室或60平米以下的占比略有減少,部分對一居室有需求的租客或轉向了租賃集中式長租公寓,尤其是保障性租賃住房。

  圖3 2022年上半年、2023年上半年重點40城租賃成交結構分布

  4.房源成交周期先升后降,租客租房難度降低

  房客源活躍度提升,房屋出租周期先升后降。根據貝殼研究院數據,2023年上半年重點40城新增掛牌房源量、新增帶看客戶量同比、環比均增加超過9%。房源端、客源端活躍度均保持上升的趨勢。2023年上半年重點40城房客源成交周期分別為65.0天、10.5天。相比于去年,今年上半年房源成交周期總體有所延長。從季度來看,房源供應量的增加同時使得2023年一季度房屋出租周期比2022年四季度上升12.1天,但2023年二季度房源成交周期比一季度縮短13.6天,出房速度有所加快。從客源端來看,一、二季度客源成交周期連續縮短,顯示出租客的租房難度在降低,可選擇房源量較多,有利于租客選擇匹配自身需求的房源。

  圖4 重點40城新增掛牌量、新增帶看客戶量走勢

  圖5 重點40城房客源成交周期走勢(天)

  5. 租客:租客年齡有所增長,30歲以上租客占比提升

  25-34歲租客仍是主力群體,大齡租客人群占比同比增加顯著。根據貝殼研究院數據,2023年上半年重點40城租賃成交中,25-29歲租客占比最高,達到26.9%,其次為30-34歲租客群體,兩者累計占比近5成。對比去年上半年,30歲以上租客群體占比增加4.5個百分點。租客停留在租賃市場的時間延長,未婚租客陸續步入婚姻生活,市場上家庭型租客增加??紤]到老人和小孩的居住需求,家庭型租客對于大戶型房屋的租賃需求較強,整體租賃需求呈現多元化趨勢。

  圖6 2022年上半年、2023年上半年重點40城租客年齡結構分布

  (二)不同城市表現:一線城市市場升溫相對更快

  分城市來看,上半年多數城市住房租賃市場活躍度同比提高,但租金還未回升至去年同期水平。

  從成交量來看,重點40城中,35個城市同比、環比均呈現升溫趨勢。根據貝殼研究院數據,2023年上半年除北京、煙臺住房租賃成交量環比減少且幅度不超過4%外,其余38個城市租賃成交量均環比增加,且多數城市環比增幅超過10%。從同比來看,上半年北京、成都、寧波、石家莊、武漢租賃成交量同比減少,其余35個城市租賃成交量均同比增加,同比增幅最高的前10個城市多為長三角地區、東南沿海地區的城市。

  從租金水平來看,緯房研究院數據顯示,與上年末相比,上半年重點40城中27個城市住房租金小幅上漲,13個城市住房租金下跌。與2022年上半年相比,16個城市住房租金上漲,24個城市住房租金下降。根據貝殼研究院數據,分不同能級城市租金指數來看,各能級城市各月租金指數均同比下跌,一線城市同比跌幅較小,各月同比跌幅在0.1%-1.5%之間。

  圖7 重點40城租金漲跌情況

  住房租金漲幅呈現分化態勢,表現出“快者恒快、慢者恒慢”的現象。過去四年住房租金漲幅快的城市,2023上半年漲幅依然相對較快;而過去四年住房租金漲幅相對較慢的城市,2023上半年漲幅依然相對較慢。

  圖9 2023年上半年重點40城住房租金增長率與2022年底住房租金指數關系

  與上年底相比,一線城市住房租金均上漲,且除上海外均高于去年同期水平。從漲幅來看,北京上半年住房租金上漲最快,漲幅為5.03%;其次是廣州和深圳,上半年住房租金漲幅均為2.83%;上海漲幅最小,也達到1.93%。

  與去年同期相比,一線城市住房租金以微漲為主,其中廣州住房租金上漲0.80%,深圳上漲0.56%,北京上漲0.48%,但上海下降3.47%。

  圖10 一線城市住房租金變動情況(%)

  二線城市上半年住房租金漲跌參半,但多數城市未達到去年同期水平。與上年末相比,住房大數據監測的26個二線城市中,有10個城市住房租金下降,16個城市住房租金上漲。其中,鄭州、哈爾濱、南昌等城市的住房租金降幅最大;長沙、青島、西安、天津、成都等城市漲幅在4%以上。

  與2022年同期相比,住房大數據監測的26個二線城市中,有16個城市住房租金下降,10個城市住房租金上漲。其中,鄭州、武漢、南昌等城市上半年住房租金跌幅最大,分別下跌4.67%、3.18%和2.77%;西安、青島、長沙等城市上半年住房租金同比漲幅最大,分別上漲3.42%、2.78%和2.25%。

  圖11 二線城市住房租金變動情況(%)

  三線城市上半年住房租金總體上漲,但大部分仍低于去年同期水平。住房大數據監測的重點40城中有10個三線城市。與上年末相比,其中7個城市上半年住房租金上漲,3個城市下降。其中,太原和銀川漲幅最高,分別為3.63%和3.60%。與去年同期相比,7個城市住房租金低于去年同期水平,而3個城市住房租金高于去年同期水平。其中,蘭州和廊坊住房租金跌幅最高,分別為2.93%和2.78%。

  圖12 三線城市住房租金變動情況(%)

  二、2023年上半年住房租賃市場政策動態

  上半年,相關政策主要集中在完善保障性租賃住房落地細則、加大金融支持力度以及支持租房提取公積金政策三個方面,旨在解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。在完善保障性租賃住房落地政策方面,多個城市明確了項目的準入退出機制,并加強市場監管力度;租房提取公積金政策方面,重慶、北京等多個城市提高了可提取額度,加大了對租房群體的資金支持;在金融政策方面,重資產自持租賃住房項目成為支持重點,并鼓勵金融產品創新,進一步落實了基礎設施領域REITs的相關推進機制,探索逐步擴大基礎設施領域REITs的覆蓋面。

  完善保障性租賃住房落地政策。杭州、深圳、成都和西安、廣州陸續發布了保障性租賃住房落地指導配套政策,如杭州市住房保障和房產管理局等部門出臺了《關于做好保障性租賃住房免收城市基礎設施配套費工作的通知》,至此杭州市形成了保障性租賃住房“1+5”政策,其中“1”是指《杭州市關于加快發展保障性租賃住房實施方案》;“5”是指保障性租賃住房項目認定、租賃管理、租金管理、民用水電氣、免收城市基礎設施配套費等相關配套政策;《深圳市保障性租賃住房管理辦法》(征求意見稿)等保障性住房相關政策發布,深圳保障性住房體系將從此前的以公共租賃住房、安居型商品房、人才住房為主,調整為以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產權住房為主。同時,住房租賃市場監管的持續完善。北京市出臺住房租賃相關的示范文本,成都則出臺了加強市場監管的通知。

  政策支持租房提取公積金力度加強。多地出臺政策,提高租房提取公積金的額度。重慶出臺政策,多子女家庭最高可提5400元;廣東則對子女較多家庭適當提高租賃補貼標準,對符合條件且有未成年子女家庭,根據未成年子女數量,給予適當照顧。北京出臺公積金租房政策,對于五類租房情形提高提取額度,存在多子女家庭、租住公共租賃住房或保障性租賃住房等情況的,可以按照實際月租金提取,不受月存繳額的限制。海南省發布優化租房提取公積金政策,指出要加大對住房公積金繳存人租賃住房支持力度,更好滿足繳存人租賃住房的實際需求。對于滿足條件的繳存人,可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。南京出臺相關政策,加大對多子女家庭住房公積金購房和租房的支持力度,對于無房多子女家庭,每月提取住房公積金支付房租的限額提高20%。

  加大金融支持保障性租賃住房發展。央行等部門出臺《關于金融支持住房租賃市場發展的意見(征求意見稿)》(以下簡稱《意見》),加大對住房租賃的金融支持力度,重點支持發展重資產模式的住房租賃項目。此次《意見》,一是通過租賃信貸產品和服務模式創新促進住房租賃企業、事業單位等購買閑置房屋作為保障性租賃住房,一方面將會促進保障性租賃住房項目房源供給增加,另一方面也會有效盤活存量閑置資產,在一些城市新房去化承壓的情況下,也會促進部分去化難度較大的新房轉化為保障性租賃住房運營。二是為經營自持租賃住房的租賃企業發放經營貸款,置換開發建設貸款,能夠降低企業的經營成本,有利于企業的穩定經營。三是保障性租賃住房REITs的發展有望提速。REITs的發展需要市場上有大量的穩定可持續運營的重資產租賃住房項目,此次政策通過多種方式支持重資產項目發展,為項目的穩定可持續運營提供了多種金融支持方式,也提出了在雄安新區、海南自由貿易港、深圳中國特色社會主義先行示范區等區域開展REITs試點,旨在完成租賃住房項目公募REITs上市的模式閉環,形成“低風險、高穩定、可退出”的租賃住房重資產模式。國家發展改革委出臺的《投資項目可行性研究報告編寫大綱及說明的通知》和證監會推出的《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)常態化發行相關工作的通知》進一步細化了基礎設施領域REITs的推動機制,對于基礎設施項目,研究提出項目建成后通過不動產投資信托基金(REITs)盤活存量資產、實現資本金退出的可能性。這是國家層面首次在項目規劃建設階段將REITs作為退出機制的具體業務指導性文件。

  地方層面出臺政策推動保障性租賃住房REITs產品發行。上海發布《上海市加大力度支持民間投資發展若干政策措施》,指出要拓寬民營企業融資渠道,充分發揮上交所等平臺優勢,積極開展政策解讀和宣傳引導,支持符合條件的民間投資項目在保障性租賃住房、產業園區等領域加快發行REITs產品,鼓勵民間資本參與REITs的戰略配售。支持民營企業在上海設立資產管理公司,將不同地區的資產進行政策優化后通過基礎設施REITs充分盤活。上海也出臺了政策鼓勵金融機構發放公共租賃住房中長期貸款,探索公共租賃住房投融資機制,運營機構可利用多種渠道籌集公共租賃住房,如商品住房中配建、集中新建、改建閑置的非居住房源等渠道,積極探索房地產開發企業或社會機構定向投資建設和提供房源。

  三、2023年上半年住房租賃行業發展動態

  上半年,住房租賃行業發展呈現兩類特征:一是市場主體保持較高活躍度,行業中陸續有新的住房租賃品牌推出,市場化、保障性租賃房源供應增加,同時企業層面通過品牌合作、產品迭代、服務迭代等方式提升企業自身競爭能力,租賃房源供應側的競爭轉為租賃房源品質、服務品質與運營效率的競爭。二是企業獲得融資渠道走向多元化,尤其是產業基金的成立、銀行貸款的支持,項目上更多聚焦保障性租賃住房。

  住房租賃市場主體活躍度較高,一批保障性租賃住房項目、市場化項目集中落地,項目多分布于一線城市。今年上半年各地住房租賃新項目陸續入市,尤其是保障性租賃住房項目紛紛加速落地,社會資本參與度顯著提升。據貝殼研究院不完全統計,上半年新入市或籌建中的住房租賃項目中北京、上海、深圳的租賃項目占比超過五成,保障性租賃住房項目占比超過五成。市場化項目步伐同樣提速,租賃機構開業項目數量繼續保持增加的趨勢,很多企業積極拓展進入新的城市,部分企業也推出了新的長租公寓品牌。

  企業品牌合作、品牌升級、產品線升級等進展較多,不過盈利能力仍有待提升。機構品牌間合作增多,實現強強聯合、優勢互補,包括開發企業與租賃運營企業合作,租賃運營企業與酒店交易服務平臺企業合作等。依托租賃企業對于客戶需求的深入洞察,很多企業也在不斷升級品牌、產品和服務。上半年上市公司陸續發布了2022年年報、2023年一季報,多家企業在2022年實現了房源數量的增長,不過企業的盈利能力仍有待繼續提升。根據貝殼發布的2023年一季報,截止一季度末,貝殼租房在管房源量突破16萬套;其中,分散式租賃住房管理服務“省心租”在管房源規模突破9萬套。

  銀行支持力度加大,項目類型以保障性租賃住房為主。根據官方數據,截至2023年一季度末,住房租賃貸款同比增長93.5%。多家銀行機構與政府住建主管部門簽訂合作協議,或是通過與住房租賃企業簽訂戰略合作協議,以及為租賃項目直接提供銀行貸款等方式支持住房租賃行業發展,覆蓋市場化項目、保障性租賃住房項目,不過項目類型還是以保障性租賃住房為主。2023年1月人民銀行印發的《關于開展租賃住房貸款支持計劃試點有關事宜的通知》,人民銀行設立額度為1000億元的住房租賃貸款支持計劃,該計劃已經在濟南成功落地。

  住房租賃產業基金發力,REITs蓄勢待發。住房租賃產業基金積極拓展項目,如建信住房租賃基金已與天津市政府、北京保障房中心或下屬主體等單位共同出資設立子基金,并積極推動開展企業間的產業基金合作。公開信息顯示,產業基金已經開始收購住房租賃項目,同時基金管理公司或投資管理公司、租賃企業也開始通過收購的方式布局住房租賃業務。在REITs方面,以北京、上海住房租賃企業為代表,積極開展REITs專業服務團隊的招標工作,未來在央行等部門擬出臺的金融政策支持下,重資產模式的住房租賃項目將會增加,將為REITs提供更多的項目選擇。其他融資方式上,全國首單保障性住房租賃擔保債務融資工具(CB)成功發行,住房租賃項目ABS和ABN、類REITs均有正常推進。

  各地因城施策推進租賃房源供應,保障性租賃房源產品多元化發展。根據北京發布的《2023年度擬供應租賃住房用地項目信息》,北京擬推出的存量房源轉化項目占2023年總租賃用地項目的45%以上;深圳市住房和建設局發布《深圳市住房發展2023年度實施計劃》,公布了建設保障性住房項目清單,同時推動“工業上樓”配套建設保障性住房工作,未來每年至少可建設約100萬平方米的宿舍型保障性租賃住房;成都已經在10余個TOD綜合開發項目中,籌集保障性租賃住房超過2萬套,滿足新市民、青年人的職住平衡需求;武漢推出首批“先租后售”保障性租賃住房項目,承租人租滿5年后,可申請轉為產權住房,購買房屋全部產權,租購房市場通道進一步打通。除了項目建設外,部分城市還推進了更多保障性租賃住房的服務建設。廣州啟動全國首個港澳青年公寓住房公積金按月付房租項目;上海徐匯區保障性租賃住房(人才安居)服務專窗揭牌,指導新市民、青年人申請房源、辦理入??;青浦區推出農村自建房統一住房租賃平臺。

  四、2023年下半年住房租賃市場走勢展望

  預計下半年租賃市場熱度先升后穩,7月或8月迎來全年租賃市場熱度小高峰。從租賃市場需求端來看,據教育部預計2023屆全國普通高校畢業生規模達1158萬人,同比增加82萬人,畢業生總人數再創新高,預計將在7月或8月達到全年市場熱度小高峰。

  保障性住房租賃政策繼續完善,供需兩端金融支持力度加大。在保障性租賃住房方面,目前仍有部分城市尚未出臺完善的政策細則,預計未來將陸續出臺,包括保障性租賃住房項目管理、出租管理、租金管理等。在市場化租賃住房方面,市場主體仍缺少有力的金融支持政策,隨著保障性租賃住房管理趨于完善,市場化的金融支持政策將會加快出臺。同時在需求端,各城市將繼續加大公積金或銀行對于新市民、青年人租房消費的支持力度。

  住房租賃新項目、新品牌將陸續推出,住房租賃機構化率提升。下半年各市場主體將繼續推出保障性租賃住房、市場化租賃住房項目,繼續推高住房租賃市場的機構化率。機構化率的提升,則進一步帶動整體住房租賃產品品質和運營效率的提升。而隨著供應端的競爭加劇,個人房東委托機構管理的需求增強,帶動分散式租賃房源的機構化,進而形成住房租賃品質提升正循環。

  總之,隨著我國整體住房租賃需求保持旺盛,租客在租賃市場停留的時間拉長,家庭型租客呈現增加趨勢,住房租賃市場的產品需求更加多元化。從供給端來看,租賃市場的機構化率逐步提升,住房租賃企業提供的市場化項目、保障性租賃住房項目集中落地,在保障新市民、青年人租賃居住需求的同時,進一步提升了租賃住房的裝修及房屋配套品質,滿足了他們對專業的居家服務的需求。隨著供需結構匹配逐步優化,住房租賃行業生態將逐步完善,住房租賃市場將逐步走向成熟發展。

  五、對策建議

  一是加強對住房租賃市場的數據監測。加強租房市場監測是確保租房市場健康發展的重要舉措。建立完善的數據收集與分析機制,利用大數據和人工智能技術,對數據進行分析預測,為決策提供科學依據。

  二是加強對新畢業大學生的租房政策支持。政府可以通過設立專項資金,向符合條件的新畢業大學生提供人才租房補貼。幫助他們減輕負擔,尤其是對于那些就業薪資相對較低的畢業生。支持租賃企業、產業園區等建立專門的青年公寓項目,為新畢業大學生提供優惠的租金和良好的居住條件。這些公寓或房屋項目可以設立在大學附近或就業熱點地區,方便畢業生的工作和生活。同時嚴禁信息平臺和中介機構虛假宣傳等不當行為,保護新畢業大學生的合法權益,提高租房交易的透明度和公平性。

  三是推動租賃市場與房地產市場協同發展。支持鼓勵開發商建設運營租賃型住房或將商品住房改為租賃性租房,并提供相應的融資支持。支持租賃企業對運營達到一定年限的房源先租后賣,并對由租房轉購房者提供一定的金融、財稅、公共服務支持。通過推動兩個市場的協同發展,逐步實現租買中性。

  四是持續推進租購房同權。通過推進公共服務均等化、進一步放開租房落戶限制等,持續推進租購房同權,破除制約租房市場發展的最大制度障礙。

  本報告數據與觀點僅供研究參考,市場評價以統計部門為準。

  總顧問:李文杰,貝殼找房高級副總裁,貝殼研究院院長

  策劃:

  鄒琳華 中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長,緯房研究院首席研究員

  吳 曄 新華網產經中心副總編輯

  黃 卉 貝殼研究院研究專家

  顏 燕 首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院副教授,中國城市經濟學會房地產專業委員會副秘書長

  主要撰寫人:

  鄒琳華 中國社科院財經戰略研究院

  顏 燕 首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院

  黃 卉 貝殼研究院

  趙 丹 貝殼研究院

  張英杰 北京林業大學經濟管理學院

  媒體支持:

  新華網房產家居頻道

  數據支持:

  緯房研究院

  貝殼研究院

  中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組

  免責聲明:本文所載信息不代表所在機構意見,亦不保證相關信息的準確性和完整性。文中所述內容和意見僅供參考,不構成市場交易和投資建議。本文版權為聯合課題組所有,對本文保留一切權利。

附表1  2023年6月末40城住房租金指數

數據來源:緯房研究院

 

【糾錯】 【責任編輯:聶靜】
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